深圳調整“豪宅線”：二手房買家入市加速，南山90㎡房子可省20萬
原標題：深圳調整“豪宅線”一周觀察：部分銀行下調二套房貸利率，二手房買家入市步伐加速
南方網(wǎng)2019年11月19日訊 自11月11日起，宗地容積率1．0以上且房屋建筑面積144平方米以下，持有滿2年的住宅，將不受成交價格限制，無須繳納買賣差額5％的增值稅。
政策發(fā)布已過去一周時間，記者了解到，部分銀行下調二套房貸利率，購房者入市步伐也在加速，中介的工作量稍有增多，而有賣家也有反悔反價，但市場整體表現(xiàn)平穩(wěn)。
圖解深圳第46周二手住宅成交面積和成交套數(shù)走勢，來自Q房網(wǎng)
資深地產評論人朱羅紀認為，這次政策調整對市場的影響立竿見影，促進了剛需入市的熱情，預計市場活躍的表現(xiàn)將會持續(xù)幾周時間，但市場還是要回到經濟基本面以及貨幣政策走向來看。在價格方面，市場大升的基礎不存在，更多還是會穩(wěn)定。
新政后南山90㎡房子可省20萬
2015年9月公布的《關于深圳市2015年享受優(yōu)惠政策普通住房價格標準的通告》規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的普通住房，應當同時滿足以下三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1．0（含本數(shù)）以上；單套住房套內建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；實際成交價低于規(guī)定的所在區(qū)域普通住房價格標準（不同區(qū)域的上限介于200萬元至490萬元之間）。但是4年多來，深圳樓市發(fā)生較大變化，多個普通住宅的價格也因為達到四五百萬，交易時不得不按照非普通住宅的納稅標準繳納買賣差額5％的增值稅。
各區(qū)二手住宅報價盤源情況，來自深圳中原研究中心
深圳市住建局相關負責人在豪宅線調整政策發(fā)布時表示，近兩年來，政府有關部門收到很多群眾的反映，要求調整普通商品住房標準，保障剛需購房。經過充分研究，深圳對普通商品住房標準進行調整，將有利于使更多剛需家庭享受稅收優(yōu)惠政策，降低剛需購房成本，滿足合理住房需求。
那么，豪宅稅新政之后，到底能為買家節(jié)省多少稅費？
樂有家研究中心以90㎡為例子，計算了深圳各區(qū)“原豪宅”現(xiàn)可省稅費表。可以看到，僅僅是一套90㎡的房子，在南山合計可省稅費最高，達20萬，而在鹽田合計可省稅費達8．59萬元。
中原地產以89平方米原登記價350萬、網(wǎng)簽價700萬的房子為例，給出了不滿2年、滿2年和滿5唯一三種情況下的非普通住宅（以下簡稱“住宅”）稅費對比。通過對比可以看出，不滿2年的住宅稅費差額最小，僅有約3萬元的差額；滿2年的差額最高，約為21萬元；滿五唯一的差額居中，約為18萬元。
90㎡房子在深圳各區(qū)豪宅稅調整后減少稅費情況，來自樂有家研究中心
深圳政策有其特殊性，是否在全廣東有借鑒價值還有待于觀察。深圳市房地產研究中心主任王鋒認為，此次政策是深圳落實中央“一城一策、因城施策”的要求，對現(xiàn)行房地產調控政策的一次完善?！吧钲谶@次通過調整改變了以前‘一刀切’的房地產稅收做法，對于剛需和普通家庭繼續(xù)實施國家給予的優(yōu)惠購房稅收政策，而對投機投資購房繼續(xù)實施嚴格的稅收政策，從而將投機和剛需分開?！?/p>
深圳部分銀行下調二套房貸利率
隨著深圳普宅標準放寬，深圳部分銀行也下調了二套房貸利率”。根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院11月13日監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看，11月深圳地區(qū)房貸利率呈現(xiàn)出“首套漲，二套跌”的特點，表現(xiàn)出對二手房市場的友好度。
南方＋記者了解到，首套房方面，有8家銀行上調了首套房房貸利率水平，4家將實際利率調整到5．39％／5．40％，相當于相應期限LPR加點54／55個BP，甚至有一家外資銀行首套房貸款利率執(zhí)行5．85％。在10月份，深圳除個別銀行外，首套房大都執(zhí)行5．145％／5．15％的貸款利率。不過，11月份主要國有大型銀行和城商行基本保持穩(wěn)定。
深圳“豪宅標準”調整前后稅費對比。來自深圳中原研究中心
南方＋記者發(fā)現(xiàn)，二套房方面則出現(xiàn)一個比較有意思的現(xiàn)象。10月8日LPR房貸新政正式實施后，除了極個別銀行外，深圳地區(qū)其他銀行全部將二套房貸款利率調整至5．45％（即新政規(guī)定的二套房貸款利率下限水平），而到了11月份，7家銀行又下調了二套房貸款利率。其中，6家調整回了9月份5．39％的水平，且不乏郵儲銀行等主流銀行的身影。
融360簡普科技大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦表示，深圳二套房方面出現(xiàn)了一些銀行的二套房貸款利率低于央行新規(guī)下限，具體出于什么原因尚不得而知，但這無疑從側面反映了LPR新政暫時仍處在和房市的磨合期，中間會有一個相互“妥協(xié)”、相互適應的過程。
市場反響：賣家成交價格預期上調
這次豪宅線調整新政出臺的一周時間里，二手房市場出現(xiàn)一些新變化。
某中介機構片區(qū)總監(jiān)趙先生介紹，新政策出來后確實在成交速度和成交量上都出現(xiàn)了明顯的加快的勢頭，但成交價格并未如網(wǎng)絡和自媒體上傳說的那么大的反價幅度。如寶安新安片區(qū)靈芝新村一套寶安中學學位房，85平米左右三房報價550萬，當時買家還價540萬，但當天晚上就賣出。據(jù)他表示，目前在市場價格范圍內的買家意向房源中，新政策出來后，基本上不會給買家留出更多考慮的時間，成交也明顯升溫。
類似的情況也發(fā)生在寶安碧海灣片區(qū)。據(jù)鏈家中介鄭先生介紹，寶安區(qū)松茂御龍灣大概有四五個業(yè)主明確表示停止出售房產，也有88平米左右掛牌價640萬的房產，現(xiàn)在要求660萬出售。
羅湖布心翠園中學東曉分校對面的今日家園樓下，有一家樂有家店鋪，其中介人員王先生表示，片區(qū)成交價格沒有太大的波動，但是成交量和看房客戶量很活躍。豪宅稅的取消對于誠心賣的業(yè)主與客戶都是一次機會。客戶量大貨少，不過不急用錢的業(yè)主心態(tài)變得更穩(wěn)定了，多少有點反價。
在南山科技園片區(qū)的中介人員周先生介紹，當?shù)卮矶中^(qū)華潤城在“豪宅線”調整之后，單價從12萬元均價上漲了10％，約為13萬?！耙驗橛袑W位，當?shù)孛磕?1月、12月會放大成交量，以便明年3月申請學位。一周前的‘豪宅線’調整新政，對市場有促進加快成交的作用?！?/p>
樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，上周（2019．11．11－2019．11．17）深圳一手住宅網(wǎng)簽658套，環(huán)比下跌13．31％，二手住宅過戶1885套，環(huán)比上漲5．7％。
新政后深圳二手住宅掛牌價未有明顯變動，環(huán)比僅微漲0．15％。市場報價整體趨于理性，但豪宅稅的減免加速了購房者入市的步伐，縮短了交易周期。上周深圳樂有家門店二手成交數(shù)據(jù)環(huán)比出現(xiàn)暴漲，二手房帶看量環(huán)比上漲近2成。
【專家聲音】
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：響應現(xiàn)在國家大的降成本改革方針
因為深圳從2015年最后一次調整豪宅的標準，到現(xiàn)在已經過去四年沒有調整。打開國家統(tǒng)計局的網(wǎng)站，9月份深圳新房價格漲幅相比2015年上漲了49％，所以在這個情況下調整豪宅的標準也是必要的。因為如果不調整，很多普通房子將會“被豪宅”。承擔過高的稅收稅費，導致存量房的交易流轉不起來，導致很多“剛需”購房者“上不了車”——換房的人群換不了。這是很大的問題。
這次調整中普通住房征收標準發(fā)生了變化。原來一直是以總價來控制，每一個片區(qū)的價格超過多少就是豪宅了，現(xiàn)在則轉成按照面積和容積率大小來算：宗地容積率1．0以上且房屋建筑面積144㎡以下。因為我們知道深圳存量房的面積平均都不到100㎡，甚至都不到90㎡，如果按照原來總價來算的話，深圳很多90－100㎡的房子都是豪宅，新規(guī)將讓很多房子都不是豪宅了。這樣對交易成本是一個極大的促進，預計深圳的存量房會明顯地流轉起來，進一步加速二手房市場的回暖。
【撰文】李榮華 譚冰梅 邱永寬
